北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告宋大叔、刘大娘、宋小姐起诉称：宋大叔与刘大娘系夫妻关系，双方育有一女即宋小姐。1990年5月至8月，宋大叔以其家庭为单位，宋大叔母亲王奶奶为户主，经依法审批，在XX县XX村建成二间一梯平屋，该宅基地面积151.8㎡，房屋建筑面积84.8㎡。房屋建成后不久，三原告一家为躲避债务至甲市租房居住，母亲王奶奶常住寺庙，该房屋处于空置状态。1996年，被告原有房屋发生火灾被烧毁，遂借住在宋大叔所建房屋内。1999年5月至6月期间告宋大叔未经该房屋其它共有人同意，擅自将房屋以38000元的价格出卖给被告。近年来，随着生活条件的改善和宋小姐成年，三人想回XX村居住，但被告拒不退还诉争房屋，村里也不同意另行安排宅基地，导致宋大叔一家至今居无定所，而被告却在原烧毁的宅基地上重新建成房屋。蔡大叔认为，诉争房屋系三人及王奶奶共有，宋大叔未经其他共有人同意而擅自出卖房屋的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，也违反了农村宅基地不得买卖的强制性规定，应属无效。故请求法院判令：1、确认宋大叔、被告之间的房屋买卖合同无效;2、被告立即清退出屋，将案涉房屋归还三原告。
二、被告辩称
被告牛先生答辩称：本案中，三原告与我都是XX县XX村村民，虽然本案涉及农村宅基地使用权的转让，但案涉房屋买卖系双方真实意思表示，且符合我国土地管理法的有关规定，该房屋买卖合同应为有效。根据合同法的有关规定，合同双方应当按照约定各自履行义务，现原告已经在十几年前将案涉房屋交付被告使用，被告亦已支付原告相应的房款，故该农村房屋买卖合同已经实际履行。同时，本案三原告主张的诉讼权利已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。
三、法院查明
1999年，原告宋大叔与被告牛先生签订房屋买卖协议一份，约定原告以38000元价格将位于XX县XX村宅基地使用面积151.8㎡、房屋建筑面积84.8㎡的平屋3间出卖给被告，并由时任XX村书记冯某、村会计苟某作为中间人在该房屋买卖协议上签名确认。协议签订当日，原告刘大娘知晓房屋买卖事宜。协议签订后，被告依约履行房款支付义务，诉争房屋一直由被告使用至今。
另查明，讼争平房于1990年由原告宋大叔、刘大娘夫妻出资建成，母亲王奶奶当时由宋大叔夫妻赡养。1997年，原告宋大叔向原XX县土地管理局申请土地登记，经审批同意，该登记表载明位于XX县XX村平屋三间，土地所有权性质为集体，用途为住宅，用地总面积151.8㎡，房屋建筑面积84.8㎡，土地使用人户主为王奶奶，家庭成员为王奶奶、宋大叔、刘大娘、宋小姐。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：驳回原告宋大叔、刘大娘、宋小姐的诉讼请求。
五、律师点评
农村房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：公民对其合法建造的房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其中处分则包含买卖的形式。本案诉争房屋系以王奶奶为户主、三原告作为家庭成员，经向国土资源部门申请审批同意，并由原告夫妻共同建造，故三原告及王奶奶依法对诉争房屋享有所有权。1999年，原告宋大叔与被告牛先生就诉争房屋签订房屋买卖协议，并由时任村书记及会计作为中间人予以确认，且双方各自完成房款及房屋交付义务，诉争房屋亦由被告一家居住至今，故该协议属双方真实意思表示，且已实际履行完毕。关于三原告所称的房屋买卖系宋大叔一人行为，未经其他三位共有人同意的主张，因该房屋买卖当日，原告刘大娘即已知晓买卖事宜，但其未作异议，且该房屋于1999年即完成交房手续，房屋其他共有人作为同村村民应当对房屋交付他人使用的事实已知晓，其亦在此后多年未对此提出异议，故应视为其他共有人已同意该房屋买卖协议，所以原告的主张法院不予采信。本案诉争房屋转让虽涉及集体土地使用权的流转，但该房屋买卖双方系农村同一集体经济组织的成员，故该转让行为并未违反相关法律法规的规定，房屋买卖合同应合法有效。关于被告辩称的三原告诉请已过诉讼时效的问题，因本案三原告起诉请求本院确认房屋买卖合同无效的权利属于形成权，而根据我国民事诉讼法的有关规定，诉讼时效只适用于债权请求权，不适用于形成权，故本案不适用诉讼时效的相关规定所以被告辩称法院不予采信。综上法院判决是正确的。
