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房产律师:农村房屋多次出售给城镇居民的合同效力认定

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2019-02-23 17:52


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告康甲、康乙、康丙、康丁起诉称:我们的父亲康大叔于1996年将自己位于甲市乙区XX镇XX村230号院落及房屋以两万元的价格卖给被告聂先生,2002年被告聂先生又以三万元的价格将该房卖给被告翟先生。被告聂先生与翟先生在买卖本案争议的农村房屋时均系城镇居民,签订的房屋买卖合同应认定为无效。我们的父亲康大叔于2003年去世,我们是康大叔的法定继承人。我们要求法院判令康大叔与被告聂先生于1996年签订的以及被告聂先生与翟先生于2002年签订的就甲市乙区XX镇XX村230号院落及房屋的买卖协议无效,要求二被告立即腾退甲市乙区XX镇XX村230号院落及房屋给我方,要求本案诉讼费由二被告负担。

  二、被告辩称

  被告翟先生答辩称:被告聂先生与康大叔于1996年签订的房屋买卖合同已经超过法律规定的诉讼时效;康大叔于2003年去世,四原告作为子女主张合同无效也超出了继承案件的诉讼时效。被告聂先生与康大叔以及我与聂先生的房屋买卖行为均经过了XX镇XX村村民委员会的确认,被告聂先生与我分别于1999年、2007年经甲市乙区XX镇人民政府批准,前后两次对本案诉争院落内的房屋进行了翻建,且四原告均为城镇居民,四原告的双亲在生前也都转为了城镇居民,不具备争议宅基地的所有权人资格,故法院应依法驳回四原告的诉讼请求。

  被告聂先生答辩称:我不同意四原告的诉讼请求,我同被告翟先生的意见。

  三、法院查明

  法院经审理查明:案外人康大叔与妻子马大娘共生育四名子女,长女康甲、次子康乙、三子康丙、四子康丁,康大叔于2003年10月25日因病去世,马大娘于2000年4月8日因病去世,康大叔与马大娘生前均将户口转为了城镇居民。1996年康大叔与被告聂先生签订了农村房屋买卖协议,约定被告聂先生以总价款20000元购买了甲市乙区XX镇XX村230号院落及院内房屋。2000年10月13日甲市乙区XX镇XX村村民委员会与被告聂先生签订了协议书,协议书中明确记载了被告聂先生购买康大叔宅基地及房产的事实,并且约定被告聂先生自1996年始每年向乙区XX镇XX村村民委员会缴纳占地费及管理费。2002年9月10日被告聂先生与被告翟先生签订房屋买卖协议书,约定将上述院落及房屋以总价款30000元的价格卖给了被告翟先生,被告聂先生、翟先生将乙区XX镇XX村村民委员会与被告聂先生签订的协议书中"聂先生"的名字划掉,并由被告翟先生在划掉处旁边签署了自己的名字,修改后的协议书由甲市乙区XX镇XX村村民委员会在"聂先生"名字划掉处加盖了公章予以确认。案外人康大叔、马大娘在康大叔与被告聂先生签订农村房屋买卖协议时均为城镇居民,被告翟先生在与被告聂先生签订农村房屋买卖协议时亦为城镇居民。原告康甲、康乙、康丙、康丁现均为城镇居民。

  另查,经乙区XX镇XX村230号院邻居杜某证实:被告聂先生在购买了乙区XX镇XX村230号院后,雇佣自己拆掉了该院内正房六间中大约三间房屋的房顶,重新瓦了正房六间屋顶的瓦,同时在西厢房北面接了一间厢房,并对院内设施进行了整理、修缮;被告翟先生从被告聂先生处购买该院后,雇人重新修缮了西厢房的房顶。

  四、法院判决

  驳回原告康甲、康乙、康丙、康丁的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋,具有社会福利性质,保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于该村农民集体所有,集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中,被告聂先生与康大叔、被告翟先生与被告聂先生买卖甲市乙区XX镇XX村230号院及院内房屋的行为虽然系双方真实意思表示,并经XX镇XX村村民委员会同意,并加盖了公章,但购买者被告聂先生、翟先生不是甲市乙区XX镇XX村集体经济组织成员,双方的买卖协议违反了相关法律的强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。被告聂先生、翟先生在房屋购买行为发生后对房屋及院落进行了较大规模拆建、修缮,导致返还的原物已经不存在,事实上无法返还,且该买卖行为距今久远,被告翟先生实际占有、使用230号院房屋的状态已持续十余年之久,加之四原告的父亲康大叔、母亲马大娘生前的户口均已转为城镇居民,且分别于2003年10月25日、2000年4月8日去世,原告康甲、康乙、康丙、康丁现亦均不是甲市乙区XX镇XX村集体经济组织成员。故基于上述事实,靳律师认为返还乙区XX镇XX村230号院内房屋及院落的条件已经不具备,对于原告康甲、康乙、康丙、康丁要求被告聂先生、翟先生腾退诉争院落及房屋的诉讼请求,不予支持。



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