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借名买房律师:借名购买经济适用住房的合同效力认定

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2019-01-22 17:51


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告白女士、许先生起诉称:我二人与被告李先生系亲戚关系。2005年底,李先生与我二人达成口头协议,协议约定:李先生自愿将其购买经济适用住房的资格借与我二人,由我二人实际出资以李先生名义购买1套经济适用住房,并由我二人实际享有该房屋的所有权、使用权等权利,待房屋满足上市交易条件之日,李先生应将房屋过户至我二人名下。作为我二人对李先生出借其购买经济适用住房资格的答谢,由我二人为李先生安排一份工作。上述口头协议达成后,我二人积极履行了协议约定的义务,为李先生在甲市安排了一份工作,李先生一直工作至2012年2月份。2005年12月27日,李先生在我二人的陪同下以李先生的名义与某开发公司(以下简称某开发公司)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定由李先生购买甲市乙区1501号房屋(以下简称“涉案房屋”),房屋总价款为357008.00元,其中首付款为77008.00元。合同签订当日,由我二人将首付款实际支付于某开发公司。2005年12月31日,再次以李先生名义某银行就涉案房屋签订《房屋按揭贷款合同》,合同约定涉案房屋贷款金额为280000.00元,每月还贷金额为1927.35元。自2006年1月份开始,我二人实际负责偿还涉案房屋每月银行贷款,直至2010年9月24日办理剩余贷款一次性清偿手续时,共计偿还贷款本金及利息343098.23元。2006年12月26日,我二人以李先生名义缴纳了涉案房屋的契税,并于2007年1月22日办理了涉案房屋的房屋所有权证,该房屋所有权证由我二人负责保管至今。依据我二人与李先生在购房之初达成的口头协议之约定,李先生应该在2011年12月27日将涉案房屋过户至我二人名下。但上述期限届满后,李先生无理拒绝了我二人办理涉案房屋过户手续的要求,明示拒绝履行口头协议约定之义务。综上所述,涉案房屋是我二人实际出资购买,借用了李先生购买经济适用住房的资格,我二人与李先生之间形成买卖合同关系。现李先生拒绝办理涉案房屋过户手续的行为侵犯了我二人的合法权益,给我二人造成了损失。李先生应该向我二人返还购房首付款、公共维修基金、过户税费、房屋贷款等并赔偿我二人损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提起诉讼,请求法院依法判决:1、判令李先生向我二人返还购房首付款77008元、房屋贷款348880.28元、公共维修基金7140元、契税5355.12元、土地出让金7701元、保险费1778元,上述费用共计447862.40元;2、判令李先生向我二人给付上述费用447862.40元的利息(利息计算期间自2010年9月25日起计算至实际给付之日止,利率为银行同期贷款利率);3、判令李先生向我二人赔偿损失2280992元;4、判令李先生承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告李先生答辩称:诉争房屋是经济适用房,只有符合特定条件的人才能购买,购买程序也特别严格,需要申请和提交相关手续并进行审核,所以经济适用房是不允许买卖的。如果卖,政府要先进行回购,而且我也没有卖的意思,是我唯一1套住房。本案事实就是租赁关系,租金每月2000元不用给我了,直接存到还贷款的卡里面用于还银行贷款,这部分的钱我认可是白女士、许先生支付的,但是我认为这是租金。另外,白女士假冒我的名字、通过中介关系签订了合同,白女士、许先生想买我的房子,但是我之间价格没有谈拢,我没有卖给他,他就假冒我的名字签订网签合同。综上,请求驳回白女士、许先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:白女士、许先生与李先生系远房亲戚关系。2005年12月27日,李先生与某开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买乙区1501号房屋1套。房屋价款为357008元,首付款77008元,贷款28万元。2005年12月31日,李先生与某银行签订了《房屋按揭贷款合同》,贷款金额为28万元。房屋交付后,由白女士、许先生装修并使用至今。除某银行的开立个人银行结算账户申请书、某银行甲市分行某卡申请表外,白女士、许先生向法庭提供的证据均为原件。李先生表示,房屋并非全部出租给了白女士、许先生居住,而是留了1间房屋自用。白女士、许先生将该房屋的相关材料存放在留下的房间中,白女士、许先生私自打开该房间才取得材料原件的。在审理过程中,根据白女士、许先生的申请,法院依法对涉案房屋的市场价值进行了评估,市场价值为263.8万元,白女士、许先生支付了鉴定费7276元。2012年,白女士以双方之间存在二手房屋买卖合同关系为由,诉至法院要求李先生为白女士办理房屋所有权过户手续。经法院审理,认为双方不存在二手房屋买卖合同关系,驳回了白女士的诉讼请求。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、李先生于本判决生效后十日内返还白女士、许先生购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税共计四十四万六千零八十四元四角;

  2、李先生于本判决生效后十日内给付白女士、许先生房屋增值补偿金一百七十六万九千六百八十九元三角七分;

  3、驳回白女士、许先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。关于房屋的出资问题,靳律师认为,在支付首付款时申请账户是由白女士以李先生的名义办理,在刷卡付款时又由白女士代李先生签名,且付款凭证保存在白女士处,故可以认定首付款由白女士、许先生支付。双方对57笔贷款是由白女士、许先生出资,没有异议,故法院也不持异议。关于一次性偿还贷款的出资,白女士、许先生提供了资金来源的证明及将资金存入还款账户的证明,且保存有结清证明,故可以认定一次性偿还贷款的出资由白女士、许先生支付。公共维修基金收据、向某物业公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据的原件均在白女士、许先生处保管,也可以认定房屋的相关费用是由白女士、许先生支付。李先生关于在该房屋中留有1间自用的辩解不合常理,将房屋所有权证书及相关房屋资料等重要财产权属证明存放在该房屋中更不符常理,故对其辩解不予采信。白女士、许先生主张双方系借名买房合同关系,但未提供借名买房合同。李先生主张系房屋租赁关系,也未提供租赁合同。本案争议房屋由白女士、许先生出资购买,并装修使用至今,仅借用李先生名义购买,故可以认定双方为借名买房合同关系。经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,白女士、许先生因借用李先生的名义购买经济适用住房,双方之间所形成的借名买房合同关系应属无效。合同无效后,白女士、许先生因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等相关款项,李先生应当予以返还。对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到白女士、许先生支付了全部购房款,李先生与白女士、许先生达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,李先生应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,李先生应按照其过错程度给予白女士、许先生相应的补偿,补偿数额由该院根据房地产估价报告、白女士和许先生支付的购房款数额及为房屋缴纳的各项税费等相关因素酌情予以确定。白女士、许先生主张李先生返还保险金的请求依据不足,故对该请求不予支持。



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