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房产律师靳双权:农村房屋买卖合同确认无效后的处理

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2019-01-14 17:50


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告罗女士起诉称:被告周先生长期在外工作,家中大小事务皆由其妻杨女士处理。2001年1月6日,被告自愿将位于甲市乙区XX街道XX巷62号一间两层楼房卖给我。当时我支付了定金2000元,杨女士出具了收条,收条上载明“今收到罗女士买房定金2000元,其余1万元于2002年春节前交付,此1万元付后,房屋所有权归罗女士所有”。在上述收条的正下方,我在多次询问杨女士并得到确认的情况下对房屋位置、面积、设施及违约金问题作了备注。我在2002年春节前分几次将购房款全部付清,随后就对房屋进行了打扫、粉刷、维修、更换电线、安装电表和闭路电视等行为。2011年6月底,被告一纸诉状将我告上法庭,法院判决我将房屋返还给被告。我担心房子出现意外,遂将房子腾空,被告已于2012年1月将房子收回。我及子女如今无房居住,被告应赔偿我的经济损失,所以请求法院判令:1.判令被告赔偿我十年前的买房款12000元、装修费6000元的本金、利息及物价上涨、通货膨胀的损失54000元(18000元×3);2.赔偿我应被告之约为办理房屋过户及诉讼期间从外地往来甲市三次的路费2100元、住宿费300元、通讯费100元;3. 赔偿损失202200元。

  二、被告辩称

  被告周先生答辩称:原告的诉讼请求中,我对其中的返还购房款12000元没有异议,我认为原告要求赔偿的损失没有法律依据。原告主张的装修费6000元,原告并未提供相应的依据,即使有装修,十年居住下来,装修也应该计算折旧。因本起纠纷所产生的费用,并不是原告一方才有,我也是有费用支出的,按照法律规定,本次纠纷双方都有过错,故双方应对各自所产生的费用承担责任。另外,诉争的房屋如果用于出租,每月租金200元,十年下来,我也有2万多元的损失。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告罗女士与被告周先生于2002年1月6日口头约定,被告将位于甲市乙区XX街XX巷69号集体土地上修建的楼房一间出卖给原告,房屋售价为人民币12000元。2002年2月23日,原告付清全部购房款并取得房屋。之后,原告为房屋办理了供电、开通有线电视等手续,并将该房屋出租。2004年1月以及2011年5月,双方曾经去找相关部门办理房屋过户手续,但未能办理成功。2011年6月14日,周先生起诉至法院,要求确认其与罗女士之间的农村房屋买卖合同无效,并要求罗女士将上述房屋返还。2011年11月28日,法院作出民事判决,确认周先生与罗女士之间的农村房屋买卖合同无效,罗女士应于判决生效之日起三个月内将诉争房屋返还给周先生。该案宣判后,双方均未提起上诉,上述判决已生效。周先生于2012年1月中旬开始控制上述房屋并进行维修。2012年5月23日,周先生申请补办了诉争房屋的土地证。2012年8月17日,法院委托的评估机构作出评估结论,认为涉诉房屋的现价值为190203元。评估费为1200元,该费用已由被告预付。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告周先生返还原告罗女士购房款12000元,并赔偿原告罗女士的损失124742元,合计人民币136742元,于本判决生效之日起十日内履行完毕;

  2、驳回原告罗女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:关于原、被告之间农村房屋买卖合同的效力问题,法院在前次的民事判决中已经认定为无效合同,判决后双方均未上诉,该判决已生效,而且本案原告的各项诉讼请求都是基于合同无效而提出的。因此,本案原、被告的权利、义务关系应依照合同法关于无效合同的规定来确定。关于导致合同无效的过错问题,靳律师认为,双方作为民事主体,应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋,房屋与土地不可分离,因此必然涉及到农村宅基地,依土地管理法的规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告作为出卖方,其应当知道涉诉房屋不能向非本集体经济组织成员(比如原告)转让。另外,被告在双方的合同实际履行九年后,在目前房地产市场价格较九年前普遍上涨的情况下,又以合法违反法律规定为由,要求确认买卖合同无效并收回房屋,其行为与民法所规定的诚实信用原则相悖。据此,靳律师认为被告存在主要过错,而原告作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务,其对合同无效存在次要过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”依据以上规定,被告因无效的农村房屋买卖合同而取得的购房款12000元应予以返还,故对于原告第1项诉讼请求中所提到的12000元购房款予以支持。关于合同无效所造成的损失,靳律师认为,该损失是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失。本案诉争房屋的现价值经评估为190203元,扣除12000元购房款后为178203元。因原告对合同无效存在次要的过错,故酌情决定其也应承担30%的责任,故对原告所主张因合同无效所造成的损失酌情支持124742元[(190203元-12000元)×70%]。关于原告主张的装修费6000元、购买房屋本金的利息损失、物价上涨损失、办理房屋过户手续的旅差费损失,靳律师认为,装修等费用支出是原告为充分发挥房屋的使用价值而进行的投入,被告并未得到该部分财产,原告的一些投入一方面已通过收取租金的方式得到弥补,另一方面其利息、旅差费等损失已融合在房屋的最后的评估价值中得到支持,故对原告该方面费用及损失的请求不再重复予以支持。原告所主张的因为诉讼而产生的旅差费、通讯费损失,靳律师认为,诉讼双方均有诉讼方面的费用支出,原告要求被告赔偿该部分损失,并无相应的法律依据,故不予支持。至于案件受理费及评估费用,按照胜败诉比例依法予以决定。



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