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房产律师:非法的农村房屋买卖状态已经消除的合同效力认定

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2019-01-14 17:47


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告候女士起诉称:被告谢大娘与吴大叔是夫妻关系,二人生育两子,即本案被告吴某甲、吴某乙。我在乙区XX镇XX村82号宅院内有北房四间和门道1间、西房二间及院落一处。1994年××县人民政府颁发了《集体土地建设用地使用证》,2003年我与被告谢大娘及其丈夫吴大叔(已去世)签订了《买卖房屋协议》,我以2.9万元的价格出售了位于甲市乙区XX镇XX村82号房屋及宅院,我还交付了《集体土地建设用地使用证》。现因吴大叔已经去世,其权利由其继承人谢大娘、吴某甲、吴某乙继承。法院在开庭审理期间,因吴某乙、吴某甲向法庭提交了吴某乙、吴某甲与吴先生签订的《房屋买卖协议》,故我方当庭提出追加吴先生为本案被告的申请。双方的买卖协议,违反了法律的强制性规定,应属于无效协议。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定,我与吴大叔签订的《房屋买卖协议书》无效,同时吴先生与吴某乙、吴某甲签订的《房屋买卖协议》也属于无效协议,依据该协议取得的房屋及院落也应返还给我方。所以请求法院依法判决: 1、确认我与吴大叔签订的《房屋买卖协议书》无效;2、确认吴先生与吴某乙、吴某甲签订的《房屋买卖协议》无效;3、被告谢大娘、吴某甲、吴某乙和吴先生将坐落于乙区XX镇XX村82号宅院北房四间、门道一间、西房二间、南房四间、东房二间以及院落一处腾退,返还给我我:4、由被告返还我《集体土地建设用地使用证》。

  二、被告辩称

  被告谢大娘、吴某甲(兼谢大娘监护人)、吴某乙(兼谢大娘监护人)答辩称:我方不同意原告的诉讼请求,因为房屋现在已经卖给乙区XX镇XX村村民即本案被告吴先生,故返还房屋根本不具有可能性。

  被告吴先生答辩称:我方不同意原告的诉讼请求,因为本案诉争房屋系属于我方花钱购买。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告候女士是甲市乙区XX镇XX村村民,原在该村门牌82号院有宅基地一处,原告在该宅基地上建有北房四间、西房两间。1994年XX县人民政府及XX县土地管理局为候女士核发了《集体土地建设用地使用权证》,在“土地使用者”一栏载有本案原告候女士的名字。另,候女士于2005年7月28日由农业户口转为非农业户口。2005年4月10日,候女士与案外人吴大叔(被告谢大娘之夫、被告吴某乙及吴某甲之父)签订《房屋买卖协议书》一份,该协议书载明:甲方候女士将位于甲市乙区XX镇XX村门牌82号宅院房产一处卖给乙方吴大叔(已去世),房屋共计为:北房四间、西房两间。双方协定此房屋及院落以价款人民币二万九千元成交,候女士作为卖方、吴大叔作为买方。双方同时约定甲方已于2005年4月底前腾清、乙方一次性付清全部房款给甲方。该《协议书》上写有立字为凭、永不反悔等字样,并有甲乙双方的签字及加印指纹,中间人吴XX(XX镇XX村村民)签字加印指纹,并有XX县XX镇XX村民委员会盖章确认。日期为2005年4月10日。2005年4月17日,原告之子蔡先生为买方吴大叔书写了“证明”一份,内容为:今有候女士之次子蔡先生同意依二万九千元的价格将属于候女士的旧宅院卖掉,完全同意,特此证明。上有蔡先生签字及加印指纹,日期为2005年4月17日。另外,双方约定的房屋及院落价款2.9万元已经履行完毕;吴大叔系甲市乙区XX镇YY村村民,吴大叔于2009年12月25日去世。吴大叔与本案被告谢大娘系夫妻关系,二人共生育两子,即本案被告吴某甲、吴某乙。吴大叔去世后,被告谢大娘、吴某甲、吴某乙继承该房屋及院落;吴大叔在世时对该宅院进行了装修、改造,即在原有北房四间、西房两间的基础上进行装修,并新建南房四间、东房两间。2016年4月8日,甲方吴某乙、吴某甲与乙方吴先生签订《房屋买卖协议》一份,约定的主要内容如下:1、甲方吴某乙、吴某甲愿将其完全拥有产权的位于甲市乙区XX镇XX村门牌82号房产一处,其中北房四间、南房四间、东房两间、西房两间以人民币三十八万元卖给乙方XX镇XX村村民吴先生。(1)、甲方于2016年4月8日将乙区XX镇XX村82号房产一处卖给乙区XX镇XX村村民吴先生(2)、乙方于2016年4月8日以现金人民币三十八万元一次性付给甲方。2、房屋及宅基地尺寸:东西长10.074米、南北宽24.85米。三、房屋腾清时间:甲方于2017年4月底之前腾清交于乙方长期所有。4、以上协议经甲乙双方协商同意,永不反悔。上有甲方吴某甲、吴某乙及乙方吴先生的签字并加印指纹,见证人等的签字,日期为2016年4月8日。同日,吴先生将现金三十八万元整一次性付清给了本案被告吴某甲、吴某乙,吴某甲当场给吴先生打“收条”一张。至此,候女士名下的位于甲市乙区XX镇XX村门牌82号宅院及院落内的房屋由被告谢大娘、吴某甲、吴某乙转移至本案被告吴先生处。在交易过程中,该房产的《集体土地建设用地使用证》一并转移。另查明,吴先生是甲市乙区XX镇XX村村民,属于该村集体经济组织成员。吴先生的父母分在位于甲市乙区XX镇XX村留有宅基地院落一处,现由被告吴先生与其母亲一起居住使用。再查,被告谢大娘是精神残疾人,精神残疾等级二级,日常监护人为本案被告吴某甲、吴某乙。本案在审理过程中,因双方对诉争宅基地院落的归属以及是否违法等问题争执较大、各执己见,故未能协商解决。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告候女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分离性,在“房地一体”的格局下,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。另外,民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则,依法成立的合同(协议)具有法律约束力,如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外,签约的双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言,双方当事人争议的焦点在于双方签订的房屋买卖合同以及双方买卖房屋行为之法律效力问题。结合庭审认定的事实以及诉争房屋从乙区XX镇XX村村民即本案原告候女士处转手到非XX村村民即案外人吴大叔(其去世后,由本案被告谢大娘、吴某甲、吴某乙继承);又从谢大娘、吴某甲、吴某乙处转手至乙区XX镇XX村村民即本案被告吴先生处这一过程分析:首先,原告将自己所有的本案诉争宅院及其院内房屋于2005年处分给了案外人吴大叔(已去世,后由其妻子、子女即本案被告谢大娘、吴某甲吴某乙继承份额),当时买卖行为经东XX村村委会盖章确认,并且当时被告一家就将房屋及宅院价款人民币29000元给付了原告候女士,履行了合同义务,并且搬进本案诉争宅院居住生活;作为出卖方,本案原告候女士接受了房屋价款,并腾退了相关物品,这一事实证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系真实意思表示,不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形,时至今日,房屋买卖行为已时过境迁十二年之久,该期间原告从未向被告主张过任何权利(包括主张认定房屋买卖行为无效、房屋返还请求权等);第二,本案中被告谢大娘、吴某甲、吴某乙虽不是XX村村民,亦不属于XX村村集体经济组织成员,但其在购买原告的房屋后进行了翻盖(当时购买人吴大叔亦参与了房屋装修、改扩建等),原告主张的诉讼标的即位于甲市乙区XX镇XX村门牌82号宅基地范畴内的房屋及宅院已经由于被重新装修、新建房屋等事实行为所改变,现该宅院内虽尚有原告买房时存留的北房四间原形,但仅存外壳,与当初房屋交易之时相差甚远;况且被告谢大娘、吴某甲、吴某乙及案外人吴大叔(已去世)在原来宅基地范畴内又进行了改扩建,新增南房四间、东房两间,故现在该宅院内的建筑结构以及布局和房屋与当初不可同日而语;另外,从被告吴某甲、吴某乙(两人兼被告谢大娘监护人)于2016年4月8日将本案诉争宅院及院落范围内翻建、扩建的房屋卖予XX村村民即本案被告吴先生后,被告谢大娘、吴某甲、吴某乙作为非XX村村民却拥有该村宅基地的非法状态已经消除,且从被告吴某甲、吴某乙与被告吴先生农村房屋买卖这一市场交易的过程看,不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果,被告吴先生作为XX村村民和该村集体经济组织成员,有权在本村内购买宅基地,其支付了合理对价后即取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权,这一市场交易行为受法律保护;故自2016年4月8日起,因被告吴某甲、吴某乙将本案诉争宅院及院落内的房屋卖与本案被告吴先生这一市场交易行为已经将之前的违法状态消除,故原告候女士主张因房屋买卖行为本身无效进而要求对方返还房屋及院落的请求,缺乏法律依据和法理支撑;且从维护善意第三人合法权益、尊重诚实信用的市场交易准则以及鞭策引导当事人积极维权的角度出发,对原告的诉讼请求不予支持为宜;第三,就本案而言,如果原告候女士积极主张权利,至少在2016年4月8日(被告吴某甲、吴某乙将本案诉争宅院及院落内的房屋卖与乙区XX镇XX村村民即本案被告吴先生,消除因非同一集体经济组织成员之间不允许宅基地买卖的非法状态)之前主张农村房屋买卖行为无效的话,对原告的诉求依法应予支持;但现状是基于原告怠于行使自身权利致使原告候女士与被告谢大娘、吴某甲、吴某乙之间的非法的农村房屋买卖状态已经消除,故原告本次提起的确认两个农村买卖行为无效的确认之诉以及要求被告返还房屋及院落和《集体土地建设用地使用证》的给付之诉,亦无事实依据及法理支撑,故从维护市场交易安全、当事人合理预期以及维护诚实信用的民事原则和善意第三人合法权益的初衷出发,对原告的诉讼请求依法予以驳回。关于庭审中原告主张的基于被告吴先生目前已有两处宅基地现又进行农村房屋买卖之行为违法法律的强制性规定这一抗辩意见,因原告未能举证证实被告吴先生存在违反法律强制规定的事实存在;且从被告提交的其父吴大叔(已去世)名下的《集体土地建设用地使用证》以及其同胞兄弟名下的《集体土地建设用地使用证》来看,被告吴先生不存在原告主张的违法之处,故综合案情的前因后果以及宅基地交易的来龙去脉,对原告的上述抗辩意见不予采信。



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