北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王大妈、袁某甲(女)、袁某乙(女)、袁某丙(男)起诉称:王大妈与袁老爹(2006年12月20日病故)是夫妻关系，该夫妻生育长女袁某乙，次女袁某甲，长子袁某丙。袁老爹之父母袁大爷、谢氏在袁老爹生前均已去世。1998年6月份左右，王大妈、袁老爹将本案涉诉的宅院房屋以8000元的价格卖给被告彭某，由于出售时不懂法律，目前我们才得知农村宅基地上的房屋不得对本集体经济组织以外的人进行交易，王大妈、袁老爹与彭某之间的房屋买卖行为属于违反国家法律的行为，应属无效行为，所以请求法院判令：1.判决袁老爹与被告彭某于1998年6月份签订的房屋买卖协议无效;2.判决被告将位于乙区××镇××村××巷××号宅院及北正房五间立即腾退返还给我们;3.判决诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告彭某答辩称:我购买该房屋的时间距今将近二十年了，当初购买房屋的时候双方都进行了打听，打听的结果是可以买卖诉争房屋，国家没有禁止，袁老爹也同意协助办理土地的过户手续，只是后期没有办理土地过户。诉争房屋买卖合同是有效的，不同意将房屋和涉诉宅院返还给原告。
三、法院查明
法院经审理查明:王大妈与袁老爹系夫妻关系，该夫妻生育长女袁某乙，次女袁某甲，儿子袁某丙。袁老爹于2006年12月20日病故。袁老爹之父母袁大爷、谢氏先于袁老爹去世。上世纪九十年代末，袁老爹与彭某签订房屋买卖协议，袁老爹将位于乙区××镇××村××巷××号宅院及房屋，以8000元的价格出卖给彭某。彭某及其家人均非乙区××镇××村集体经济组织成员。
袁老爹《宅基地登记卡》记载，宅基四至分别为东至官道、西至罗某人、南至官道、北至官道，东西长16.03米，南北宽16.21米，面积259平方米。宅院内现有北房五间，另有部分院墙。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、原告王大妈之夫、原告袁某甲、袁某乙、袁某丙之父袁老爹与被告彭某所签订的房屋买卖合同无效;
2、被告彭某于本判决生效之日起十五日内将位于乙区××镇××村××巷××号宅院(宅基四至分别为东至官道、西至罗某人、南至官道、北至官道)及地上物腾退给原告王大妈、袁某甲、袁某乙、袁某丙。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。彭某并非涉诉农村集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方所签订的房屋买卖合同应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉诉房屋买卖合同应属无效，彭某应返还涉诉宅院及宅院内的房屋。针对彭某的经济损失一节，彭某表示，希望在本案中先行确定房屋买卖协议的效力问题，不要求处理经济补偿问题，不申请评估，彭某可另行主张，本案对此不予处理。
