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如何区分房屋买卖和房产抵押——北京房产律师

来源:未知   作者:未知   时间:2018-10-11


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李某人起诉称:坐落甲市乙区XX家园206楼1门102号房产是被告古先生于2010年7月6日与甲市XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同取得的房产。2012年7月31日我与被告签订了房屋买卖合同,被告将该房以27万元的价款转让给我。我当日将全部房款付清后被告将该房交付给我,我一直居住至今。我与被告双方签订买卖合同时,因甲市XX房地产开发有限公司未为购房者办理产权证,双方无法进行产权变更登记。现被告已取得了自己名下的房产证和土地证,但因被告因刑事犯罪处在服刑期,无法协助我进行产权变更登记,为维护我自己的合法权益,特向贵院起诉,请求法院依法确认我与被告于2012年7月31日签订的房屋买卖合同合法有效;请求法院依法判决坐落甲市乙区XX家园206楼1门102号房产归我所有。

  二、被告辩称

  被告古先生答辩称:甲市乙区XX家园206-1-102号是我的新房,我和妻子关女士2011年8月8日登记后在那里结婚,并渡过了婚后一段美好的时光;但婚后不久,因我沉溺于赌博,欠下巨额外债,在妻子关女士不知情的情况下,2012年7月31日我与李某人签订了关于乙区XX家园206-1-102号房屋的《房屋买卖合同》,将产权住房卖与李某人;当时卖给李某人的原因是我急需用钱偿还他人的欠款,李某人为我提供24万元现金还债,要求我另外支付3万元的利息,并约定如果在三个月内不能向李某人偿还,则以该房产抵押转让;2012年12月14日,我和关女士在甲市乙区人民法院调解离婚,该房产被明确为属于关女士所有;李某人为了彻底抢占该房,以私自换锁的非法手段,进入房间占有至今,并将属于我和关女士的室内家具、电器、生活用品等所有物品全部占为己有;而不是李某人起诉状中讲到的签订房屋买卖合同当日即付清全部款项、我将房屋交其入住;我们认为该《房屋买卖合同》无效的理由主要是以下几点:1.签订《房屋买卖合同》时,该房的产权两证尚未下发,无证的房屋禁止买卖;2.该房屋2010年7月6日由我向甲市XX房地产开发有限公司购买,首付款8万余元是我交付的,其余18万元的贷款是关女士在婚后不久的2011年12月13日已经一次性全部向开发商交清,连同地下室总价款30万元,该房属我和关女士夫妻共有财产,我们为了结婚装修又花费10万元,实际价值已达40万元,所以,我一方单独廉价处分无效;3.李某人向我出借巨额资金,在主观上知道我因赌博欠债急于偿还,他与我约定的借款利息和以房屋抵顶借款的方式违反法律规定;另外,原我妻关女士曾经在2013年7月以排除妨碍的诉请起诉李某人返还涉案房屋,被乙区人民法院和甲市中级人民法院以理据不充分为由驳回,并告知应当首先进行《房屋买卖合同》的无效或撤销之诉;李某人与我签订的《房屋买卖合同》违反了法律的多项规定,不是有效合同,是无效合同;我在因其他犯罪服刑后,我合法的民事权利仍然受法律保护;为了保护我们的合法权利,为了规范社会秩序,根据法律规定,特作上述反诉,恳请公正判处:1.请求确认我和李某人2012年7月31日签订的关于乙区XX家园206-1-102号房产的《房屋买卖合同》无效;2.判令李某人向我们返还乙区XX家园206-1-102号住房及其室内的家具双人床两张、床头柜两个、电视橱一个、电脑柜一个、鞋橱一个、立式衣橱两个、组合沙发一套(5件)、茶几一个、餐桌一个、配套椅子四把;彩电、冰箱、电脑、洗衣机各一台、空调两台(一立一挂);新被褥四套、四套床品、十字绣、新婚照片、个人用衣服,以及厨房用煤气炉具一套、微波炉一个、抽油烟机一台、锅碗瓢盆等物品;3.由李某人承担本反诉案件受理费等相关费用。

  三、法院查明

  法院经审理查明:甲市XX房地产开发集团有限公司于2010年7月6日与被告古先生签订商品房买卖合同,将位于乙区XX家园206楼1单元102号房产出售给古先生,古先生交纳首付款87509元(含地下室价款8512元),贷款18万元。2011年12月13日甲市XX房地产开发集团有限公司收到涉案房产的剩余贷款178112.91元,交款人为“方某人、古先生”。2012年7月31日李某人与古先生签订关于坐落甲市乙区XX家园206-1-102号房产的买卖合同,内容为甲方古先生,乙方李某人。经甲乙双方协商,甲方愿将自己产权所有坐落甲市乙区XX家园206楼1门102室房屋一套(约92平方米,含装修,最终以发证为准)卖给乙方,乙方同意购买,双方达成如下协议:1、房价27万元,本合同订立时一次性付清。2、本合同签订后乙方向甲方履行付款后甲方将该房及房产购房手续(购房合同、交款收据、钥匙等)交付乙方(房产状况乙方已验收确认)。3、因甲方所卖房屋尚未领取土地证、房产证,在甲方保证上述房屋产权无争议的前提下协助乙方办理产权变更登记,变更登记所缴税、费由乙方承担。李某人按照古先生的要求向夏某人汇款17万元,剩余10万元房款以现金的方式分批支付给古先生。涉案房产于2013年6月29日取得了房屋所有权证、于2013年10月26日取得了国有土地使用权证,住房性质为经济适用房。

  另查明,被告古先生与第三人关女士原为夫妻关系,于2011年8月8日登记结婚,于2012年12月20日在乙区人民法院协议离婚,约定“1、关女士与古先生协议离婚。2、坐落甲市乙区XX家园206楼1门102号房屋(未取得房\产证)的全部合同权益归关女士享有,关女士于2012年12月20日前将首付款人民币87509元(含地下室款人民币8512元)退还给古先生。3、其他无纠纷”。

  再查明,2013年9月22日乙区人民检察院以古先生涉嫌合同诈骗罪提起公诉,2013年12月9日乙区人民法院做出刑事判决书,古先生不服该判决提起上诉,甲市中级人民法院于2014年4月1日做出唐刑终字第61号刑事判决书,以合同诈骗罪判处古先生有期徒刑五年零六个月。该两份刑事判决书中,古先生辩护人辩称“被告人古先生与李某人之间买卖房屋的行为不构成合同诈骗罪,现李某人确实在向古先生购买的住房内居住,李某人也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见,被法院予以采纳。2013年5月31日关女士以排除妨碍为由将李某人的父母及李某人起诉至法院,以法院(2013)古民初字第137号民事调解书确认位于乙区XX家园206楼1单元102号房屋的全部合同权益归其享有为由,请求排除妨碍。李某人认为古先生将涉案房产出售给自己,有权居住进行抗辩。2013年8月9日法院做出(2013)古民初字第819号民事判决,驳回关女士的诉讼请求。关女士不服该判决提出上诉,甲市中级人民法院做出(2013)唐民三终字第571号民事判决,驳回上诉,维持原判。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认原告李某人与被告古先生于2012年7月31日签订的关于坐落甲市乙区XX家园206楼1单元102号的房屋买卖合同合法有效。

  2、坐落甲市乙区XX家园206楼1单元102号的房产符合房屋产权变更登记条件时,变更为原告(李某人所有。

  3、驳回被告古先生的反诉请求。

  4、驳回第三人关女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产买卖纠纷律师靳双权分析认为:依法成立的合同,自成立时生效。李某人与古先生签订房屋买卖合同时,古先生将其与甲市XX房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同,2011年12月13日该房地产开发有限公司出具的涉案房产已交清全部款项的证明及交款收据交付给李某人,李某人有理由相信古先生有权处分该涉案房产。另外,乙区人民检察院以古先生涉嫌合同诈骗罪提起公诉,该刑事案件审理过程中,古先生的辩护人辩称“被告人古先生与李某人之间买卖的行为不构成合同诈骗罪,现李某人确实在向古先生购买的住房内居住,李某人也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见,被法院采纳。李某人以27万元购买了涉案房产,占有并使用至今,从合同的订立、履行过程结合古先生涉嫌合同诈骗罪中的供述等,能够认定双方签订的房屋买卖合同意思表示真实、合法有效。当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。古先生的母亲出资交首付款人民币87509元以古先生名义购买涉案房产,且古先生母亲偿还贷款10000元法院已经视为对古先生个人的赠与,且甲市XX房地产开发有限公司出具的收据中记载交款人为方某人、古先生,房屋所有权证也明确记载为古先生单独所有,能够认定涉案房产为古先生的个人婚前财产。古先生的反诉状及关女士参加诉讼申请中,陈述剩余180000元涉案房产贷款是关女士交纳的,与调解书中“原、被告结婚后(原告指关女士、被告指古先生),原告父母为双方偿还房屋贷款人民币170000元,被告母亲为双方偿还房屋贷款人民币10000元”内容相互矛盾,对该涉案房产系夫妻共同财产的主张,法院无法采信。另外关女士以涉案房产系其与古先生办理协议离婚时,涉案房产的全部合同权益归其所有进行抗辩,首先古先生在协议离婚时,隐瞒了其将该涉案房产出售给李某人的事实,另外古先生与关女士离婚涉及的财产分割问题,是其家庭内部纠纷,对外不得对抗他人。对关女士的抗辩,理据不足,不予采信。关女士因此而受到的财产损失,可另行向古先生主张,本案不予涉及。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此古先生与李某人所签订的房屋买卖合同不因未办理物权登记,而导致合同无效,对被告及第三人主张的涉案房产未办理两证而出售的合同无效的主张,不予支持。古先生、关女士主张古先生出售给李某人的涉案房产属于经济适用房,违反了经济适用住房5年后才许上市交易以及对产权限制的规定,经济适用住房的产权购买人是有限产权进行抗辩。本案中古先生与李某人在签订涉案房产的房屋买卖合同时,涉案房产尚未办理房屋所有权证及土地使用权证,双方对房屋产权变更登记进行了约定。现涉案房产于2013年6月29日取得了房屋所有权证和国有土地使用权证,住房性质为经济适用房。经济适用住房需购房满5年、按照政府所定的标准条件成就后,才允许办理房屋产权变更登记,因此对原告(反诉被告)李某人要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求,尚未满足办理房屋产权变更登记的条件,可待条件符合后,要求古先生按照合同约定协助其办理。但并不能以此认定双方的房屋买卖合同无效,对被告古先生及第三人关女士的反诉主张不予支持。被告古先生及第三人关女士还以李某人向古先生出借巨额资金,在主观上知道古先生因赌博欠债急于偿还,与古先生约定的借款利息和以房屋抵顶借款的方式违反法律规定为由进行抗辩,未提交证据证明,理据不足,不予采信。被告古先生反诉及第三人关女士参加诉讼申请中,均要求李某人返还涉案房产内的家具、电器、个人用衣物等物品,在涉案房产的买卖合同中未涉及上述财产,李某人认为在与古先生签订房屋买卖合同时,包含上述财产,未提交相应的证据予以证明,法院无法采信。但返还财产与本案不属于同一法律关系,被告古先生及第三人关女士可另行解决,本案不予涉及。



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