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房屋买卖中违约的认定——北京房产律师

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2018-12-18 17:23


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告高先生、王女士起诉称:2012年12月2日,我方与邹先生、邹女士签订《房屋买卖合约》,约定我方购买邹先生名下位于甲市乙区C地XX街32号(XX别墅区E-32号)房产,并约定将此物业登记在王女士名下。邹女士作为邹先生的委托人在《房屋买卖合约》上签名,甲市K房地产置业有限公司为本合同第三方。合同签订后,我方依约即时支付了定金100000元。后邹女士要求再向其支付人民币500000元,但由于对购买合同约定房产有所疑虑,经双方协商,与邹女士签订了《协议》,约定我方于2012年12月20日再借给邹先生、邹女士人民币500000元,如果我方在2012年12月26日前决定取消原房屋买卖合同而不再购买该房产,邹先生、邹女士将在2013年1月15日前将总共600000元的购房款退还。2012年12月21日,我方向邹先生、邹女士交付借款人民币500000元。其后,我方决定不再购买《房屋买卖合同》约定之房产。2012年12月25日,我方持之前签订的《协议》,告知中介即甲市K房地产置业有限公司取消本次房屋交易,中介亦将此告知邹女士。2012年12月29日,30日,高先生致电邹女士,要求其退款并补签一份取消房屋买卖的协议,但邹女士均不予理会。根据双方之间签订的《协议》,如果我方不购买被告房产,其应当在2013年1月15日前将600000元购房款退回给我们,但是被告至今未退回上述款项。根据最高院《关于逾期付款违约金当按照何种标准计算问题的批复》,对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的,人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时,人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。据此,逾期付款违约金应参加金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的标准为:1996年6月至今,为万分之二点一。因此,邹先生、邹女士应向我方支付逾期付款利息人民币14868元(暂计至2013年5月13日)。

  邹先生虽然不是亲自参与本次房地产交易,但是已授权被告邹女士代理。《民法通则》第63条及65条关于委托代理行为的相关规定,邹女士的行业所导致的法律后果应当由邹先生共同承担。双方于2012年12月20日签订的《协议》,是对2012年12月2日签订之《房屋买卖合同》的补充约定,应当为《房屋买卖合同》的一部分,因此双方当事人均应遵守。邹先生、邹女士的行为明显已违反了《协议》的约定,给我方造成了巨大经济损失,特诉至法院,请求判令:1、解除双方签订的《房屋买卖合同》;2、邹先生、邹女士退回其收取的我方购房款人民币60万元;3、邹先生、邹女士向我方支付逾期付款利息人民币14868元(暂计至2013年5月13日);4、邹先生、邹女士承担本案全部诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告邹先生、邹女士答辩称:1、两原告起诉时所列当事人错误:(1)、邹女士不是本案适格当事人。在本案中,邹女士为邹先生的委托代理人,将邹女士作为本案被告毫无事实和法律依据。(2)、本案应追加甲市K房地产置业有限公司为当事人。由于涉案的《房屋买卖合约》所涉主体有三方。因此,合同中的所有主体均应作为本案的当事人参与诉讼,而本案两原告起诉时并未将经纪方甲市K房地产置业有限公司列为案件当事人。2、本案两原告存在拒付购房款的违约行为,根据《房屋买卖合约》第六条第1点的约定,其应按合同成交价的10%作出赔偿,也即按照5600000的10%,向被告邹先生支付违约金。3、本案两原告主张的其未违约的理由不能成立:首先,各方当事人之间并未对《房屋买卖合约》中的合同解除权进行重新约定,更未赋予本案原告(高先生单方解除权,截至目前,两原告未能提供经三方当事人签字确认的,可证明原告高先生拥有解除权的协议;两原告提供的证据5存在诸多瑕疵(协议未成立,无原件核对),不能用于证明三方当事人之间存在有效的对《房屋买卖合约》重要内容进行变更,即赋予原告高先生合同解除权的事实。其次,即使证据5《协议》成立,且有效,也无证据表明,原告高先生已经在2012年12月26日前,按约定提出了解约主张。《房屋买卖合约》第11条约定:合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。该条对通知的方式及送达的地址均作了明确约定。在没有其他协议对该条进行过变更的情况下,各方均应按照前述约定寄发通知书,否则通知无效。然而,本案两原告既无证据证明其在2012年12月26日前提出过解约的主张;也无证据证明其已经按照按照前述约定递送解约通知书。4、500000元人民币,仅是邹女士个人向高先生的借款,与本案无关联。两原告提交的证据6显示,这份收条的借款人为邹女士,而非邹先生;借条中只注明金额,未注明用途;两原告也未提供高先生已经支付借款的证据。因此,无法证明该借款与本案的关联性,也无法证明高先生已经履行借款义务。所以,高先生索要该借款,应该依法以民间借贷纠纷为由,向有管辖权的法院起诉,而非在本案中主张。综上,两原告的起诉无理无据,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:甲市乙区C地XX街32号XX别墅区E-32栋别墅(以下称“涉案房产”)的所有权人为邹先生,邹先生委托邹女士代为办理涉案房产的出售事宜。2012年12月2日,邹先生、邹女士(卖方)与高先生、王女士(买方),及经纪方甲市K房产置业有限公司,签订了《房屋买卖合约》。约定:邹先生将其位于甲市乙区C地XX街32号XX别墅区E-32栋别墅出售给高先生、王女士,总价款为人民币5600000元,税费由买方支付;买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费84000元;定金100000元,其中40000元由买方在签署合约时向卖方支付,剩余60000元在2012年12月4日前支付;买方应于合同签订后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用,并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料;卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续;买方同意在收到银行提前还贷通知后,在银行通知预约扣账日或之前,将首期楼款(不含定金)人民币1680000元转入卖方贷款账号内;如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的,或拒绝出售或购买该物业的,即视为违约,守约方有权解除本合约,并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。该协议有邹先生、邹女士、高先生、王女士的签名及经纪方甲市K房地产置业有限公司的签章。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认原告高先生、王女士与被告邹先生及被告邹女士签订的《房屋买卖合约》已解除;

  2、被告邹先生于本判决生效之日起十日内向原告高先生、王女士返还购房款600000元;

  3、原告高先生、王女士于本判决生效之日起十日内向被告邹先生支付违约金100000元;

  4、驳回原告高先生、王女士的其他诉讼请求;

  5、驳回被告邹先生的其他反诉请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:高先生、王女士与邹先生、邹女士所签订的《房屋买卖合约》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应恪守履行。双方于2012年12月20日通过传真件又达成一份《协议》,该协议明确约定“本传真件等同原件,有同样法律效力”,虽然邹先生、邹女士对该协议的真实性不予认可,认为该协议为传真达成,没有邹女士的签名原件。但是邹女士及邹先生承认实际收到高先生另行支付的500000元,结合该协议约定之内容及邹女士的签名字样,对该协议的真实性予以认可。邹先生、邹女士主张即使该协议真实,但因为该协议内容影响到经纪方甲市K房产置业有限公司的利益,在未获得其签章认可的前提下,该协议无效。靳律师认为,甲市K房产置业有限公司作为经纪方,其作用在于居间促成双方当事人达成合约从而收取佣金,其并不是房屋买卖合同关系的一方,而房屋买卖合同关系的双方当事人在履行合约当中经合意对原买卖合约所作的变更,无须征得经纪方的同意。邹先生、邹女士认为向高先生收取的500000元为邹女士个人向高先生的借款,但是其没有提供相应证据予以证明,故对该主张不予采信。

  2012年12月20日达成的《协议》约定之内容与双方于12月2日签订的《房屋买卖合约》相关联,应视为双方就购买涉案房产达成的补充协议,与之前《房屋买卖合约》不一致的约定,视为合意对《房屋买卖合约》相应内容的变更。对该协议内容,双方当事人也应遵照履行。该协议约定了高先生有单方解除房屋买卖合约的权利,权利行使的期限为12月26日前,虽然高先生、王女士表示其已经在12月25日通过经纪方履行了通知义务,但是由于其未提供充分证据予以证实,故不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。”由于高先生在约定期限内未及时行使单方解除权,其权利消灭,故应当继续履行原《房屋买卖合约》所约定的相关义务。

  后高先生、王女士明确表示将不再购买涉案房产,构成对《房屋买卖合约》的根本违约,根据该合约第六条之规定,在此前提下,邹先生、邹女士有权解除本合约。无确切证据显示高先生、王女士在本案起诉前有收到邹先生、邹女士发出的解除合约通知,又邹先生在本诉答辩期内提出反诉主张,其请求之一为解除其与高先生、王女士签订的《房屋买卖合约》,该反诉状副本于2013年6月28日送达,法院以该时间作为解除合约之通知到达时间,即高先生、王女士与邹女士、邹先生签订的《房屋买卖合约》于2013年6月28日解除,邹先生、邹女士已收取的购房款600000元应返还给高先生、王女士。

  由于高先生、王女士违反《房屋买卖合约》的约定,根据该合约的约定承担相应的违约责任,合约第六条第1项约定守约方可以要求违约方按定金的双倍或者相当于成交价的10%作出赔偿。邹先生主张按照成交价的10%即560000元作为违约金,靳律师认为,该违约金主张过高,结合守约方因对方违约所可能造成的损失,兼顾合约的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,并结合定金条款的相关法律规定,酌定违约金数额为100000元。虽然在《房屋买卖合约》,《协议》及多份《收据》上均有邹女士的签名,但是讼争双方均明确知晓涉案房产所有权人为邹先生,而邹女士是作为邹先生的代理人代为办理出售涉案房产事宜。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定:“被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”,故邹女士在处理涉案房产过程当中的行为后果应由邹先生承受。高先生、王女士主张邹先生与邹女士之间授权不明应承担连带责任的主张,缺乏事实与法律依据,不予采信。



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