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商品房买卖合同存在重大误解、显失公平的处理方式

来源:未知  作者:hetong_admin  时间:2018-09-03 17:02


  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周三向本院提出诉讼请求:1、请求法院撤销原、被告签署的《存量房屋买卖合同》;2、被告协助原告将诉争房屋过户到原告名下;3、本案产生的诉讼费、鉴定费、评估费、保全费用、律师费及过户产生的相关税费由被告承担;4、被告及第三人刘会配合原告解除诉争房屋的抵押登记手续。

  事实与理由如下:2016年5月,原告因女儿郑XX患病需要手术费约50万元,于是有借款需求。2016年5月31日,原告和第三人刘会签订了200万元的借款合同,并按照被告公司教授的方法办理了借款公证,但是原告从未见到过刘会,被告和刘某等人联合对原告进行了欺诈。2016年6月2日,原告在违背真实意思的情况下和被告签订了一份《存量房屋买卖合同》,合同约定,被告出资300万元,购买原告的涉案房屋。该房屋交易价格远低于东直门地区房屋销售的市场价值,对于原告显失公平,并且被告至今未向原告支付任何购房款,房屋已经登记在被告名下。

  二、被告辩称

  被告kkk公司辩称:双方签订的合同合法有效,不存在重大误解、显失公平等合同撤销的事由。诉争合同已经按照国家交易的法定流程进行网签、交税、过户,目前该房屋已经过户到被告名下,整个交易流程原告都是清楚的,并且亲自参与,被告认为原告现主张撤销合同,是因为现在房地产市场价格的波动。诉争房屋最终确定的房价款是420万元,不是原告所述的300万元。现被告已经支付了200万元购房款,并有原告的收款确认,双方约定在原告将房屋交付后再支付剩余房款,原告称未收到任何购房款,与事实不符。就本案而言,因为被告先行支付给原告200万元购房款,据原告称是给女儿治病,被告的付款方式更优良,因此,总价有一定的优惠是完全符合情理的。被告也愿意支付剩余购房款220万元。原告认为交易价格和实际成交价格差价过大,存在显失公平,事实上是不存在的。公证借款合同与本案审理的买卖合同无任何关系,事实上借款合同并未实际履行。双方整个交易流程是符合国家法律规定的,所有流程都有原告亲自参与,办理手续,因此本案不存在原告所述的撤销合同的条件和基础。本案审理的是原、被告之间房屋买卖法律关系,因此对诉争房屋的解除抵押之诉不应属于本案的受理范围。同时,被告认为诉争房屋的抵押手续合法,也有相应的事实依据,所以抵押的法律状态也应受到法律保护。诉争房屋目前存在抵押,因此在法律状态上是无法办理过户手续的,原告要求办理过户的诉讼请求根本无法成立。故被告不同意原告的全部诉讼请求。

  三、审理查明

  经审理查明:2016年5月31日,原告周三与第三人刘会签订《借款合同》,约定原告向刘会借款人民币200万元,用于个人资金周转;借款期限为一个月;月利率2%,原告保证按期偿还本息,否则每逾期一日即自愿按借款总额的0.1%向刘会支付违约金;双方一致同意向公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证。2016年6月2日,原、被告签订《存量房屋买卖合同》,约定原告将诉争房屋卖予被告;成交价款为人民币300万元(未约定其他事项)。2016年6月3日,被告取得了该房屋的所有权证。2016年6月6日,双方到公证处办理了公证,赋予借款合同强制执行效力。2016年6月20日,被告将诉争房屋抵押给了第三人刘会,抵押金额为200万元,双方办理了抵押登记手续。庭审中,被告称原告与第三人刘会的借款合同未履行,原告由最初的借款改为售房(筹措更多资金),被告已付原告的购房款200万元系其公司员工刘会所出,为此,被告将该房屋抵押给了第三人刘会。

  被告提供了原告签署的收条(收到房款200万元;原告承担全部税费,交房当日被告支付220万元)、腾房协议、价值确认书(原告认可出售诉争房屋价值定位为人民币300万元;因本人急于资金周转同意低于市场价格出售)、北京某医院出具的诊断证明(神情、语利、回答切题、神经大致正常)予以佐证。对此,原告对收条中的“卖方承担全部税费,交房当日买方支付(人民币大写)贰佰贰拾万元整,小写:220万元”是否与该收条为一次打印形成提出异议。2016年10月,原告申请对收条中的印刷体内容是否为一次打印形成进行鉴定,并对诉争房屋于2016年6月2日的市场价值予以评估。2016年11月29日,法大法庭科学技术鉴定研究所出具《司法鉴定意见书》,认定送检材料中的“卖方承担全部税费,交房当日买方支付(人民币大写)贰佰贰拾万元整,小写:220万元”印刷体内容与其余印刷体内容不是一次打印形成。资产评估公司出具《房地产估价报告》,认定诉争房屋在2016年6月2日的市场价值为536.83万元。对此,被告表示关于收款条显示不是一次打印形成,可能是工作人员在制作过程中存在失误,但是420万元购房款是与原告协商一致的,被告也愿意以这个价格履行诉争合同。

  另查,原告于2016年8月23日到北京市公安局对刘某等涉嫌合同诈骗进行报案。最终公安部门对原告的报案未予立案。诉讼中,本院到公安部门调取了对刘会及张风的讯问笔录。在讯问过程中,刘会称“其通过中介公司与原告签订借款合同,并办理了公证,为保证其资金安全,中介公司将周三的房屋过户到被告名下,如果原告周三履行合同偿还其200万元人民币,被告再将房屋产权过户回原告,其就是一个出钱的人,在借款合同和公证手续上签了个名字,全部手续都是原告周三与中介公司办理的,详细过程其不太清楚”。在讯问过程中,张风称“2016年5月初,我帮周三与被告签订了房屋抵押借款服务合同,服务费用10万元。刘会与借款人周三在国立公证处办理了借款公证,签订了制式借款合同,借款金额200万元,期限1个月,月利息2%,为了出借人刘会资金的安全,借款人周三将房屋抵押给出借人刘会,并将房屋抵押手续交由被告保管”。

  上述事实,有原、被告及第三人的陈述,《借款合同》,《存量房屋买卖合同》,公证书,《存量房屋买卖合同》,《司法鉴定意见书》,租赁合同,收条,腾房协议,价值确认书,未出租及第二居所证明,诊断证明,银行记录,阅卷笔录,房屋档案和庭审笔录等在案佐证。

  四、法院判决

  1、撤销原告周三与被告kkk公司于二O一六年六月二日签订的《存量房屋买卖合同》;

  2、驳回原告周三的其他诉讼请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本律师认为:公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实,本案中原告周三系诉争房屋的原产权人。2016年5月31日,原告为筹措资金与第三人刘会签订《借款合同》,约定原告向刘会借款人民币200万元,用于个人资金周转;借款期限为一个月。2016年6月2日,原、被告签订《存量房屋买卖合同》,约定原告将诉争房屋卖予被告;成交价款为人民币300万元(未约定其他事项)。庭审中,被告表示双方实际的成交价格为420万元,并提供收款条予以佐证。但原告对此不予认可,并申请对收款条进行鉴定。经鉴定,该收款条中“卖方承担全部税费,交房当日买方支付(人民币大写)贰佰贰拾万元整,小写:220万元”印刷体内容与其余印刷体内容不是一次打印形成,该份证据不应采信。故此,被告所述诉争房屋的成交价格为420万的抗辩意见,不应采信。诉讼中,原告亦申请对诉争房屋于2016年6月2日的市场价值予以评估,而评估结论为诉争房屋在2016年6月2日的市场价值为536.83万元。由此可见,诉争合同约定的300万元卖房价格远低于同期市场正常价格。同时,结合法院调阅的公安部门对第三人刘会及被告公司工作人员张风的讯问笔录等相关证据,可以认定原、被告签订《存量房屋买卖合同》并非原告真实意思表示,原告对签订该合同存在重大误解,且该诉争房屋的交易价格远低于该地区房屋销售的市场价值,该价格对于原告显失公平。另,原告收取的167万余元,不能认定该钱款为诉争房屋购房款,应为其向第三人刘会的借款。故原告在法定期间内要求撤销原、被告签订的《存量房屋买卖合同》,应当予以支持。

  关于原告要求被告及第三人配合原告解除诉争房屋抵押一节,因被告将诉争房屋抵押给第三人刘会,双方签订有抵押合同,并办理了抵押登记,而该抵押合同的法律关系与本案并非同一法律关系,原告应通过其他方式,可以另行起诉解决。基于此,原告要求被告协助原告办理诉争房屋过户手续并承担过户产生的相关税费的诉讼请求,在本案中无法实现,其诉讼请求,也不能得到支持。原告要求被告承担律师费5万元及保全担保费5万元的诉讼请求,依据不足,也不应得到支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。



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