北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：原告在涉案宅基地内有房屋院落一处，用地面积为282.2平米，其中建筑占地面积为73.85平米，用途为住宅，1995年由昌平区人民政府颁发了《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为原告。2007年11月22日，原告与被告签订《合同书》，原告将本案涉案宅基地及院落以八万元人民币的价格卖给被告，被告支付了八万元现金。由于原告与被告签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，农村房屋的买卖合同涉及到相应宅基地使用权的转入，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利的，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，本案被告并非涉案房屋所在地的村民，而且至今仍非该集体经济组织的成员，因此被告不具备取得本案涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格。在房地一体的格局下，原告与被告签订的《合同书》应当属于无效合同。
2、被告辩称
张某辩称：原告所述严重失实，应依法驳回其全部诉讼请求。涉案宅基地使用权人及房屋原权利人并非本案原告。涉案房屋院落房屋是原告从其他村民手中以8000元购得，原告在本村尚有其他宅基地及院落，原告不是宅基地使用权人及房屋的原始权利主体。根据《民事诉讼法》及本案事实，原告不是本案的直接利害关系人，法院应依法驳回其起诉。即便原告可以作为诉讼主体起诉，原告单纯出售房屋的行为不被法律禁止，且出售行为在村委会人员见证下完成。2007年11月22日，双方在就涉案房屋买卖事宜签订了《合同书》，由陈某代书，并在委会成员三名证人见证下完成。双方均在《合同书》上签字并按手印，系双方真实意思表示，出售行为合法有效。自此，被告已基于合同约定合法取得涉案房屋及附属设施的所有权，故原告无权以合同无效要求返还。涉案宅基地使用权已经村委会同意由被告使用。2007年11月24日，被告因购买涉案房屋向村委会一次性缴纳了3000元综合管理费，并与村委会签订《协议书》。《协议书》载明“张某在昌平区购买王某家民房一处……经村委会讨论研究，因张某所购房屋属于我们村域范围之内，所以，要向村委会一次性交纳一定的综合管理费”。显然，被告购买涉案房屋已经当地村委会同意，且获得了房屋所属宅基地的使用权。根据法律规定，宅基地使用权属于村集体经济组织所有，被告已获得涉案院落的宅基地使用权。原告已在该村另有一处宅基地，根据“一户一宅”的原则，原告亦无权通过本次诉讼变相取得涉案院落宅基地使用权。
二、法院查明
2007年11月22日，王某(卖方)与张某(买方)签订《合同书》，双方就自有房产买卖事宜达成协议。双方约定本房宅经双方商定价款80 000元一次付清，本合同签订之日起生效，产权归买方所有;凡本宅基地所发生的债权、债务、灾害、修缮、赔偿及缴纳有关费用均与卖方无关，买方享有本宅基地所有权。“买方签字”处有张某签字及身份证号，“卖方签字”处有王某签字及身份证号，代书人为陈某，证人签字。
同日，王某出具收条，载明“今收到张某交来购王某房宅款计人民币捌万元整”。
集体土地建设用地使用证在张某处。当事人一致认可该材料就是《合同书》中记载的集体土地建设用地使用权证;张某表示自己从其他村民处得知涉案院落是王某从其他村民处购买，该材料上没有加盖公章且存在有涂改，自己不清楚原来的名字是谁。王某表示自己不清楚材料没有加盖公章和涂改的情况，应当找发证机关进行核实。
庭审中，张某提交《协议书》。经村委会讨论研究，因张某所购房屋属于我们村域范围之内，所以，要向村委会一次性交纳一定的综合管理费。经双方协商，签定此协议。交款金额叁仟元整，交款人签字张某， 2007年11月24日”。该材料上有北京市昌平区村民委员会公章及证人签字。王某对该材料的真实性、合同法性及关联性均不认可。
关于双方的身份情况，王某表示自己的户口现仍在北京市昌平区;张某表示自己不是沙坨村集体经济组织成员，户口亦未迁入，其身份证显示住址为河北省邢台市，目前居住在涉案院落内。
经法庭释明，张某坚持认为双方签订的《合同书》有效，并不要求在本案中主张无效后果。
三、法院判决
1、王某与张某于二〇〇七年十一月二十二日签订的《合同书》无效。
2、驳回王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
双方当事人争议的第一个焦点问题集中在王某是否为本案的适格原告。对此，认为王某作为《合同书》中的卖方，其实际出卖了涉案房屋和院落并收取了张某的80 000元，《合同书》的效力影响其相关权利，王某与本案有直接利害关系，可以作为原告提起诉讼。
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，王某、张某签订的《合同书》约定的标的物为地上建筑，但该地上建筑附着在该村的土地上，与宅基地具有不可分离性，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，张某并非该村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故王某与张某之间签订的《合同书》应属无效。
