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房产律师 :房屋买卖中违约金与定金只能适用其一

来源:未知   作者:未知   时间:2019-02-22


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告吴某甲起诉称:2015年12月29日,我与被告钱先生签订《房屋买卖(居间)合同》,约定:1.我购买被告钱先生XX区XX路105号房屋一套,房屋建筑面积139.56平方米。2.房屋总价款为人民币1100000元,被告钱先生对所出售的房产解压时,我愿意先预付150000元帮助被告解压,此预付款作为总房款的一部分,余款按揭贷款。3.我自合同签订时向被告钱先生和甲市K房地产公司支付定金和佣金共计人民币30000元。4.合同由代签人钱某甲承担一切法律责任。合同签订后,我在合同签订之日支付被告钱先生和甲市K房地产公司定金和佣金3万元,并于2016年5月19日支付被告钱先生首付款(银行解压款)29万元,但被告钱先生却拒不履行或拖延履行合同约定的过户、银行按揭贷款等手续。二被告的行为已严重违反合同的约定,是根本违约,给我造成了重大的经济损失。我多次和二被告协商解决购房事宜,但二被告均借故推诿拖延,拒不履行合同约定的义务。所以请求法院依法判令:1.请求法院判令解除我与被告钱先生签订的房屋买卖合同;2.请求法院判令二被告根据定金罚则另行支付我购房定金和佣金30000元,3.请求法院判令二被告赔偿我的经济损失279120元;4.本案诉讼费用由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告钱先生答辩称: 2015年12月29日,我与原告签订的《房屋买卖(居间)合同》并未生效,《房屋买卖(居间)合同》对我没有法律约束力。2015年12月29日,我与原告签订的《房屋买卖(居间)合同》显示合同有三方当事人,分别为甲方钱先生、乙方吴某甲、丙方K房地产公司。《房屋买卖(居间)合同》第十四条约定:“本合同自叁方签字或盖章之日起生效。”然而,本合同仅有甲方钱先生、乙方吴某甲签字,丙方K房地产公司并未签章,不满足该合同生效要件。故,我与原告签订的《房屋买卖(居间)合同》自始至终未生效,《房屋买卖(居间)合同》对我没有法律约束力。我与原告就房屋买卖问题已达成一致意见双方不再进行交易,且我已履行退款义务,并向原告支付了3万元作为补偿,双方不存在其他任何纠纷。原告主张经济损失没有事实根据和法律依据,依法应不予得到支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”自原告起诉至今,原告并未向法庭提交相应的证据予以证明其损失的存在,原告诉求损失没有事实根据和法律依据,依法不应得到支持。被告钱某甲主体资格不适格。我与原告无任何法律关系,钱某甲仅是作为我的代理人与原告签订《房屋买卖(居间)合同》,我对钱某甲的代理行为承担民事责任。鉴于《房屋买卖(居间)合同》自始未生效,钱某甲无须对本案承担任何责任。综上所述,我和原告之间就房屋买卖问题已经得到有效解决,双方就房屋买卖问题再无争议,原告的起诉没有事实根据和法律依据,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

  被告钱某甲未到庭未答辩。

  第三人甲市K房地产公司未到庭未答辩。

  三、法院查明

  法院经审理查明: 2015年12月29日,原告吴某甲与被告钱先生签订《房屋买卖(居间)合同》,合同约定:1.原告购买被告钱先生XX区XX路105号房屋一套,房屋建筑面积139.56平方米。2.房屋总价款为人民币1100000元;后原告向被告支付首付款29万元,并向中介公司支付3万元定金;后被告已于2016年7月2日向原告退还首付款29万元,原告也向被告出具了收条一份;庭审中原告认可已收到被告违约金3万元;原告也认可中介公司收取的3万元定金;聊天记录显示原告曾给被告发短信称:“你好我是小赵,你给我叁万元违约经(金)行不行,咱们把这事解决好就可以了,你看行不行”;后原告回短信称:“小赵,按照你的要求,违约金叁万元我同意,已汇给了你老公的农村信用社的卡上……”

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告吴某甲的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:当事人协商一致可以解除合同。本案中原、被告通过短信方式约定了解除合同的条件即“你(被告)给我(原告)叁万元违约金”,后被告通过银行转账的方式支付了叁万元违约金,原告庭审中也予以认可,且被告也将收取的29万元房款退回给原告,原告已予以接受,所以靳律师认为原、被告已通过实际行动解除了涉案的房屋买卖合同,该合同即已解除,则原告方又诉求解除合同已无必要,故不予处理;原告诉求被告根据定金罚则另行支付原告购房定金和佣金30000元并赔偿原告的经济损失279120元,靳律师认为原、被告双方已经就合同解除达成了相关协议,且已经得到履行,该合同已解除,原告已经收到被告违约金3万元,违约金与定金只能适用其一,故对于原告诉求的3万元定金及佣金不予支持。原告诉求经济损失279120元,因合同协商一致予以解除,原告在发给被告的短信中表示:“你给我叁万元违约经(金)行不行,咱们把这事解决好就可以了”,靳律师认为原告的该项意思表示为解除涉案合同的条件即为被告支付叁万元违约金,并无其他要求,既然当事人已经就合同解除的条件形成了新的合意,则双方应按照该合意履行自己的义务,现被告已经按照其要求支付了违约金3万元,故原告又起诉要求经济损失不应得到支持。



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