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房产律师:房屋买卖契约签订后未过户又遇到拆迁引纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2019-02-22


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵某起诉称:蒋大叔(已经去世)系被告罗大娘之夫,系被告蒋先生之父。我和被告双方于2000年6月11日签订契约一份,我从被告蒋先生、蒋大叔处分别购买了位于甲市乙区XX路72号和71号的两处房屋(其中包括48平方米的后院及两房屋之间的小院),总价款为人民币25000元整。契约签订后,我按照契约的约定及时履行了交付两处房屋全部价款人民币25000元的义务,被告蒋先生、蒋大叔也将上述两处房屋交付给了我居住使用,但却一直未能办理房屋权属变更登记。2009年,因该地区改造项目建设需要,上述两处房屋被列入拆迁范围,我以被告蒋先生、蒋大叔的名义与拆迁人XX置业有限公司分别签订了产权调换协议书,现上述两处房屋已经于2013年6月3日回迁,但鉴于原、被告双方并未办理房屋权属变更登记,二被告也拒绝配合我办理回迁房屋入住手续,所以至今我一直无法入住回迁房屋,也无法办理回迁房屋所有权证书。针对上述事实,我认为二被告均有义务配合我办理房屋过户登记手续,二被告拒绝履行相关义务的行为严重侵犯了我的合法权益,为了明确自己就是上述两套房屋的所有权人,并顺利办理房屋入住手续,所以只能请求法院判决确认我与蒋先生、蒋大叔于2000年6月11日签订的契约有效;确认我享有位于甲市乙区XX路72号和71号两处房屋的拆迁补偿权利;判令被告承担本案的诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告蒋先生、罗大娘答辩称:原告所称的买房契约,我方没有参与,不知情,该契约没有表达我方的真实意思,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定,应当无效。契约所约定的事实没有按照法律规定进行产权变更登记,契约没有到房产部门登记,也没有进行合法的公证,所以该契约不具有合法性,所以双方买卖房屋的事实我方认为不存在。而且不符合法律强制性规定,应当认定为无效。另契约签订人无权处分我方所拥有的财产权利,作为我方的罗大娘是蒋大叔的合法配偶,其具有自己的房产的权利,她的权利不容他人代为处分。同时蒋先生妻子方女士具有该房的财产权,她的财产权不容任何人剥夺。再者原告所依据的契约内容有瑕疵,当事人的署名签字不具有合法性,因此,我方认为该所谓的房产买卖、契约协议不存在,且无效,违反法律的强制性规定。原告诉讼请求关于契约的法律效力问题,我方也不予认可。原告也不是本案标的两处房产的所有权人,所以也没有权利参与两处房产的动迁事务,同时原告向法庭出示的两处房屋动迁的手续都是我方的名,所以原告对该动迁事宜没有参与权,对动迁的经济裣也没有分配权。所以请求法院确认原告所称的契约无效。

  三、法院查明

  法院经审理查明,被告蒋先生系被告罗大娘与蒋大叔之子,蒋大叔于2004年1月12日去世。第三人方女士与被告(蒋先生系夫妻,于1987年3月27日登记结婚。2000年6月11日,原告赵某作为买方,被告蒋先生、蒋大叔作为卖方,签订《契约》一份,约定将其二人分别所有的坐落于甲市乙区XX路72号、71号两处房屋及相应院落出售给原告赵某,总价款人民币25000元,更名过户及其他一切费用均由被告蒋先生自行承担。2000年6月21日,蒋大叔收取购房款人民币25000元,并为原告赵某出具收条一份。原告赵某交付购房款后进住诉争房屋居住。2009年诉争房屋列入拆迁范围。2009年4月14日,原告赵某分别以蒋大叔、被告蒋先生委托代理人身份与拆迁人XX置业有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》。现原告赵某因无法进住动迁安置房屋,与二被告协商未果,诉争法院。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、确认原告赵某与蒋大叔、被告蒋先生于2000年6月11日签订的《契约》有效;

  2、确认原告赵某享有位于甲市乙区XX路72号和位于甲市乙区XX路71两处房产拆迁补偿权利;

  3、驳回被告蒋先生、罗大娘的反诉请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:首先,关于原告赵某与蒋大叔及被告蒋先生于2000年6月11日签订的契约的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款之规定“依法成立的合同,自成立时生效。”本案中,双方当事人采用订立书面契约的方式订立房屋卖合同,因此,应自双方当事人在《契约》签字或盖章时成立并生效。但本案双方当事人在《契约》中约定“双方签字后即生效”,而蒋大叔、被告蒋先生在落款处并未签字,只加盖了名章,形式上存在瑕疵,但依据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”该《契约》签订后,原告赵某依约定支付了全部购房款,蒋大叔、被告蒋先生也将诉争房屋交付原告赵某占有、使用,已经实际履行了该《契约》,且该《契约》不违反法律、法规禁止性规定,故合法、有效。

  第二,关于蒋大叔、被告蒋先生出卖诉争房屋时的处分权问题。本案中,蒋大叔、被告蒋先生取得及出卖诉争房屋时,蒋大叔系与被告罗大娘婚姻关系存续期间,被告蒋先生系与反诉第三人方女士婚姻关系存续期间,因此,其二人出卖的房产为夫妻共同财产。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”故《契约》的效力并非无效,而是效力待定。而且本案中,蒋大叔、被告蒋先生在原告赵某交付了全部购房款后,即向其交付了诉争两处房屋,原告赵某自2000年6月起一直居住至2009年4月房屋动迁,在此期间,被告蒋先生、被告罗大娘、反诉第三人方女士均未提出异议,因此,靳律师认为,被告罗大娘、第三人方女士对蒋大叔、被告蒋先生出卖诉争两处房屋不可能不知情。故,虽然被告罗大娘、第三人方女士并未在《契约》上签字或盖章,但出卖诉争两处房屋的行为应为夫妻共同意思表示。

  综上所述,原告赵某与蒋大叔、被告蒋先生于2000年6月11日签订的《契约》合法、有效,原告赵某依该《契约》依法取得诉争两处房产所有权,现该两处房产已拆迁,故原告赵某享有诉争两处房产的拆迁补偿权利。



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