北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告冯女士起诉称：2015年12月9日，我们与两被告签订《房屋买卖置换合同》一份，约定两被告将位于甲市乙区XX镇XX街XX小区二单元703号房屋以860000元的价格有偿转让给我们，同时约定双方应于2015年12月18日前去房管中心办理过户手续。然经我们多次通知，两被告仍未按约办理房屋过户手续。为了维护我方的合法权益，请求法院依法判令：1、解除我方和被告之间的房屋买卖置换合同;2、两被告向我方返还定金40000元。;3、两被告支付我方违约金172000元;4、承担律师费损失4000元;5、诉讼费由两被告承担。
二、被告辩称
被告刘女士未到庭答辩，亦未提交任何证据。
被告陆先生未到庭答辩，庭前向本院陈述：1、我与刘女士已于2015年11月11日登记离婚，双方协议将案涉房屋归被告刘女士所有，刘女士补偿150000元，但刘女士一直联系不上，案涉房屋现在也一直未变更至被告刘女士名下。2、我未在《房屋买卖置换合同》签名，对刘女士出卖案涉房屋并不知情，不应承担赔偿责任。
三、法院查明
法院经审理查明：2015年12月9日，刘女士、陆先生作为出卖方(甲方)，冯女士作为买受方(乙方)，在K房产中介见证下签订《房屋买卖置换合同》一份，主要约定出卖方将坐落甲市乙区XX镇XX街XX小区二单元703号房屋及相关附属设施出售给买受方，房屋所有权证，土地使用证均登记于刘女士、陆先生名下。该房屋产权登记面积107.83平方米，车库8.09平方米，房屋成交价格为860000元;买受方于2015年12月9日支付定金40000元，双方约定于2015年12月18日前去房管交易中心办理资金托管手续双方在交易过户时，买受方于托管后八个工作日内向银行申请贷款。本合同自三方签字盖章后生效，任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二十作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。刘女士在落款处甲方签名并注明本人经得房屋共有人同意出售此屋，陆先生未在落款处甲方签名，冯女士在落款处乙方签名，乙区XX镇K房产中介咨询服务部在落款处丙方盖章。同日，冯女士向刘女士支付购房定金40000元。2015年12月28日，冯女士委托律师三次向刘女士与陆先生发函，督促刘女士与陆先生协助办理房屋过户手续，信件均被退回。
另查明，刘女士与陆先生于2015年11月11日登记离婚，离婚协议书中约定位于甲市乙区XX镇XX街XX小区二单元703号房屋归刘女士所有，刘女士补偿陆先生150000元。案涉房屋负有55.3万元主债务的抵押权，抵押权人为中国Z银行股份有限公司A地分行，抵押期限自2014年10月28日至2042年10月28日。案涉房屋自2015年12月11日起被法院多次查封，刘女士与陆先生有多起作为被告的诉讼。
为本案诉讼，冯女士委托律师作为代理人并支付代理费4000元。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、原告冯女士与被告刘女士签订的《房屋买卖置换合同》于2016年6月23日解除。
2、被告刘女士于本判决生效之日起十日内返还原告冯女士定金40000元。
3、被告刘女士于本判决生效之日起十日内支付原告冯女士违约金172000元。
4、驳回原告冯女士其他诉讼请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：原告与被告刘女士签订的《房屋买卖置换合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效。但双方签订《房屋买卖置换合同》时，案涉房屋仍登记在两被告名下，被告陆先生未在《房屋买卖置换合同》上签名，事后也没有追认。且该房屋上存在抵押及查封等负担，该《房屋买卖置换合同》存在事实上的履行不能，原告有权单方解除《房屋买卖置换合同》，解除通知到达被告刘女士即发生法律效力。原告诉状中载明要求解除双方的《房屋买卖置换合同》，该诉状副本以公告方式送达给被告刘女士，公告期满次日即2016年6月23日送达。故可以确认《房屋买卖置换合同》于2016年6月23日解除，被告刘女士收取的定金40000元也应返还，原告要求解除《房屋买卖置换合同》并要求被告刘女士返还定金40000元的诉讼请求予以支持。《房屋买卖置换合同》明确约定一方违约的，应按房屋成交价格20%向对方支付违约金。本案中，被告刘女士在签订《房屋买卖置换合同》时，明知其尚未依据离婚协议办理房屋过户手续，在出卖案涉房屋时应征得被告陆先生同意，但其采取欺骗的手段诱使原告与其签订《房屋买卖置换合同》并支付定金，又拒不履行《房屋买卖置换合同》，后又因经济纠纷致案涉房屋被法院查封，理应承担相应的违约责任。原告在签订《房屋买卖置换合同》应审慎确认所购房产的产权登记情况，其在明知陆先生仍系案涉房屋共有人的情况下只与刘女士签订合同，导致合同无法继续履行，自身亦存在一定过错。考虑到案涉房屋因升值产生的差价损失并参考双方的过错程度，原告要求被告刘女士支付违约金172000元在合理范围内，故予以支持。《房屋买卖置换合同》未明确律师费的负担，原告要求被告支付律师费4000元不予支持。被告陆先生未在《房屋买卖置换合同》中签名，又无证据证明其同意或明知，其对《房屋买卖置换合同》不能继续履行没有过错，原告要求被告陆先生退还定金并支付违约金、律师费无法律依据，故不予支持。两被告经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，故依法缺席判决。
