北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
罗小姐起诉称：我和被告双方于2017年3月16日签署了《房屋买卖协议》，我将位于甲市乙区某房屋卖与被告。约定定金10万元，房屋成交价1788000元，并办理了网签。后我积极履行《房屋买卖协议》并办理了房屋解除抵押登记手续。而被告拒不履行《房屋买卖协议》并找到我要求降低交易价格否则解除合同，后双方未达成协议，为维护我自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决解除2017年3月16日双方签订的房屋买卖合同;2、判决被告支付违约金337600元;3、诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告韩先生答辩称：不同意原告的诉讼请求。我是诚意购买原告名下的诉争房屋，后因家母病重需要高额医疗费用，所以决定将我名下位于甲市A区的一处房产卖掉，买房的款项一笔用来作为家母的医疗费用，一部分用来购买原告名下的房产。在签订房屋买卖合同前，我就告知中介要等我的房产卖出后再购买原告名下的诉争房产，但是中介一直让我先把合同签了，说原告解除房屋的贷款也需要时间，让我一边卖房一边买房。所以2017年3月16日晚我才和原告签订的房屋买卖合同。2017年3月22日，国家购房新政策出台，认房又认贷，二套房贷款首付比例提高至80%，导致有贷款记录的想换房的购房人的首付比例直接升至80%，并暂停发放25年以上贷款。因此我原本就要签约卖出的中关村房子，受到此政策出台的影响，买方变成了不够资格的购买人，我的房屋就此搁置。在这期间，家母也因病去世了，所以我并非不守信用，也不是故意违约，政府楼市调控属于不可抗力，限购政策出台使我的房屋卖不出去，以至于无法支付现在这个房款，根据我国民法通则中规定，交易双方如果遇到不可抗拒的原因造成损失的，甲乙双方均不承担责任，并且可以因不可抗拒的原因而终止合同。同时我们所签的合同中第十一条明确规定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。我在合同规定的时间内通知了卖方，我们遇到的问题。作为买方我并无恶意毁约，更不存在违约责任，并且多次主动通过中介公司协调解决。综上所述，国家相关政策的出台是导致双方交易终止的不可抗拒的主要原因。房屋新政对购房人的履约能力产生重大影响，使得合同继续履行产生困难，楼市调控属于不可抗力，而我纯属于无过错方。我支付的10万元一直在卖方手里，从3月16到现在，卖方的房屋也一直在出租中，继续收取租金，此事卖方并无任何损失，而我受到调控政策影响，损失惨重。在此交易中我是无过错方，我要求卖方归还我的10万元定金。请求法院判令：1、要求解除我与原告之间签订的房屋买卖合同;2、要求原告双倍返还定金20万元;3、要求原告支付合同规定的违约金10万元;4、要求原告支付诉讼费。
三、法院查明
法院经审理后查明：坐落于甲市乙区某号的房屋登记在罗小姐名下。2017年3月16日，罗小姐作为出卖人与作为买受人的韩先生在居间方甲市Z房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《甲市存量房屋买卖合同》，约定：第一条、房屋基本情况：(一)出卖人所售房屋为楼房，坐落为乙区某处。……(四)该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为K银行，抵押登记日期为2010年6月29日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年5月15日前办理抵押注销手续。……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：(一)经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币538844元(大写)伍拾叁万捌仟捌佰肆拾肆元整。(二)经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1249156元(大写)壹佰贰拾肆万玖仟壹佰伍拾陆元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。(三)买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币100000元(大写)壹拾万元整，定金支付方式为直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第六条、房屋的交付：(一)出卖人应当按照下列约定将该房屋交付给买受人：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于2个工作日内将该房屋交付给买受人。第九条、权属转移登记：(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手。第十二条、本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《甲市存量房屋买卖合同》中还约定了其他事项。
当日，在丙方(居间方)甲市Z房地产经纪有限公司的见证下，罗小姐作为甲方(出卖方)韩先生作为乙方(买受方)还签署了一份《补充协议》，载明：鉴于双方经丙方居间就坐落于乙区某处的房屋签署了《甲市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条、成交价格：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于签约当日将第一笔定金人民币100000元(大写)壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017-05-15前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于过户前10个工作日内将第一笔购房款人民币538844元(大写)伍拾叁万捌仟捌佰肆拾肆元整以建委监管支付的方式支付甲方;(2)乙方于过户前10个工作日内将第二笔购房款人民币1139156元(大写)壹佰壹拾叁万玖仟壹佰伍拾陆元整以理房通支付的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在完税后(以建委发号为准)15日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。6、物业交割：甲乙双方应当在过户后2个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元(大写)壹万元整作为物业交割保证金;该保证金甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第三条、税费的承担：1、甲方确认，交易房屋情况为：(1)交易房屋所有权证满五年;(2)交易房屋否为甲方家庭名下唯一住房。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的所有费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。《补充协议》中还约定了其他事项。
房屋买卖合同及补充协议签订当日，韩先生向罗小姐支付了100000元定金。2017年3月24日，中介机构为双方办理了网签手续。2017年4月5日，罗小姐将涉案房屋剩余贷款结清，并于2017年4月25日将涉案房屋的抵押登记注销。后双方在合同履行的过程中发生纠纷，罗小姐以韩先生违约为由诉至法院要求解除双方之间的房屋买卖合同并承担相应的违约责任。根据证人证言及双方当事人的陈述，因韩先生在中关村的另一套房屋没有出售成功导致其购买涉诉房屋资金有10万元缺口，双方协商但未达成一致意见，故涉案房屋买卖合同无法继续履行。经法庭询问，罗小姐称可以继续履行合同，韩先生称有资金缺口没有继续履行的能力，双方均同意解除双方之间的房屋买卖合同。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、解除罗小姐与韩先生于2017年3月16日签订的《甲市存量房屋买卖合同》;
2、韩先生自本判决生效之日起七日内支付罗小姐违约金20万元;
3、驳回罗小姐其他诉讼请求;
4、驳回韩先生其他反诉请求。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，罗小姐与韩先生双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。罗小姐依据合同的约定办理了涉案房屋的解抵押手续，亦不存在其他违约行为，故韩先生主张罗小姐违约依据不足，其主张罗小姐支付违约金的诉讼请求没有法律依据，无法支持。韩先生作为合同一方，也应当按照合同的约定履行相应的合同义务，配合罗小姐办理后续的房屋交易手续。现韩先生因自身资金不足拒绝继续履行合同义务，导致双方合同无法继续履行，应当认定韩先生构成违约，韩先生应当按照合同的约定承担违约责任。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方之间签订的《补充协议》第四条的约定，韩先生拒绝购买涉案房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，罗小姐有权要求解除双方之间签订的《甲市存量房屋买卖合同》，并按房屋总价款的20%向罗小姐支付违约金，故罗小姐要求解除双方之间签订的《甲市存量房屋买卖合同》并支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金标准为房屋总价款的20%，韩先生认为约定的违约金过分高于给罗小姐造成的损失，请求法院予以适当减少，法院应根据目前房地产市场行情的整体状况并结合韩先生的违约行为给罗小姐造成的实际损失等因素予以适当调整。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，罗小姐作为收受定金的一方按照约定履行了合同义务亦不存在其他违约行为，韩先生作为给付定金的一方未按照合同约定履行义务，无权要求返还定金，故韩先生要求罗小姐双倍返还定金没有法律依据，不予支持。
